房地产行业2022年中期投资策略：近看分歧收敛远看模式改善

核心观点

上半年回顾:行业整体持续疲软虽然政策有所回暖，需求端有所放松，但上半年行业整体持续疲软在销售方面，由于疫情影响和消费者信心不足，整体景气度较低但伴随着疫情影响的减弱和需求端政策的逐步见效，5月份数据的恶化速度有所放缓，这可能是未来销售整体景气度将有所改善的信号土地市场也不景气300个城市土地成交面积下降60%，溢价率保持低位整体复苏还需要一段时间，一些核心城市的情绪有所回升有正反馈，比如溢价成交和顶价成交比例上升，拍卖撤拍率下降，单价上升，溢价率上升上半年行业基本面偏弱，主要指标继续回落，投资，新开工，竣工数据降幅仍在扩大

下半年展望:持续宽松和有希望的复苏目前行业库存和去化周期处于历史低位，上半年偿债高峰期已经过去房企压力有所缓解，叠加疫情影响消散，需求侧政策效果显现，更大力度的刺激政策出台，基数效用已低下半年销售端有望企稳并出现一定程度的反弹优质龙头房企将更愿意也更有能力寻求补充土地储备的机会，从源头上带动行业数据的企稳修复

预计年销售额—15%，投资—5%，新开工—10%，竣工—5%。

复盘:从政策转向开始，受困于根本分歧我们重新审视节点板块的走势:1)恒大事件后，市场对房企的风险暴露更加担忧，行业的持续高景气也使得政策日益严格此外，行业前期过度扩张导致利润表恶化，板块跑输大盘17pct，2)2011年8月起，政策态度开始转向，青岛，深圳等地率先推迟第二批集中供地，并修改放宽土地拍卖规则，9月以来，监管层针对房地产行业密集发声，提出保持房地产市场健康发展，政策基调有所软化，2022年，菏泽打响放松限购第一枪后，各地频频出台楼市放松政策，期间板块跑赢沪深300指数39pct，3)4月22日之后，低迷的行业数据让更多人认为放松是没有用的市场对房地产的看法从放松共识转变为基本面差异，该板块跑输沪深300指数19%

长期展望:关注商业模式的改变快速周转的异化导致行业风险从根源上暴露伴随着快速周转，高速分散，花式融资，预售资金自由使用三大核心不再成立，快速周转模式将退出历史舞台，慢时代将到来我们认为慢时代商业模式的改变可能比短期市场份额的改变更重要:1)慢时代房企有能力调整以保证ROE不会降低，相比快周转模式，PB将迎来提升的机会，2)土地市场回归理性，潜在利润率的确定性提高，坚守自身投资纪律或商业习惯的优质房企将迎来黄金时代

投资策略:近距离看分歧的收敛，远距离看模型的改进看后市，基本面改善将成为政策后市场的核心驱动力疫情延迟的需求预计会在一到两个季度内体现在销售上，基本面的分歧最终会收敛当前周期行业下行幅度之大，预期之悲观，行业和企业之艰难，都是前所未有的所以不用担心政策刺激会矫枉过正，未来还会有更大力度的刺激政策短期布局基本面差异带来的黄金买点，长期布局行业模式改善带来的新生发展方面，优先选择周转慢，有意愿，有能力去杠杆的房企建议关注万科A，保利发展，金地，龙湖集团，滨江集团，绿城中国房产服务方面，推荐刮起和贝壳W进行招商

风险:行业基本面下行超预期，但政策力度不如预期。