有心者胜·租赁篇观点与罗意对话：乐乎赛马

编者按:置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列mdash;mdash;有心者胜，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的租赁篇，我们以房住不炒、租购并举的宏观大方向为依托，通过面对面采访、深度研究等多元方式，观察正在加速向新发展模式过渡的行业与企业，探寻住房租赁领域机会之所在。

观点网 在上海出席2023观点租赁圆桌之后，再一次见到罗意已在北京。

6月以来的持续高温，刷新了北京气象观测史上的多项纪录。这样的热度，一如当下的住房租赁市场。

今年2月，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，拟出台金融17条，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

文件提及，住房租赁行业融资渠道涉及银行、资本市场等，同时覆盖信贷、债券、REITs等多元化融资工具。

近几年，随着我国住房进入存量市场，在政策支持和引导之下，住房租赁业务快速发展，各种身份的新玩家纷纷加入，新入局者数量仍在持续增加。

可以预见的是，租赁行业的未来也将更丰富和多元。

赛马的逻辑

到今年4月，乐乎集团已成立9周年。

从一家创业公司到获得三轮融资，罗意谈到:在那个阶段，我们的禀赋是对市场的理解和灵活性，所以做了大量纯轻资产。

那一时期，资金资产不是乐乎的优势。

在这样的灵活性之下，乐乎快速进入十余个城市，包括广州、深圳、成都、武汉等，将量做到了头部的位置。

住房租赁赛道的加速发展时期，虽然群雄逐鹿，但市场永远出现新机会。商业就是常做常新。罗意认为，再往下走，我们发现行业在分化。

从市场角度，产品线的分化是显而易见的。

行业普遍认为，过去租赁住房更偏向于被动型需求，偏好实用性，客群也主要集中在一线城市。但现在出现了一些刚需改善型的产品，即以白领公寓为主体，商旅、家庭型、养老型、服务型等多元立体的一主多元格局。

另一方面，不同业务模块对运营的要求和内涵是不一样的。

不止是我们跟同行之间的竞争，事实上，运营服务和资管服务两种理念的差距非常大，意味着我们不同业务线之间对运营的要求也不同。

罗意举例称，比如平台事业部是偏销售的，以去化为核心，实际上是弱运营的。再者，信息化系统、收益管理hellip;hellip;用人、理念、颗粒度、跟甲乙方绑定的深浅都不同。

问及未来不同业务条线在集团中的占比预期，罗意坦言，乐乎有着赛马的逻辑，在保持质量的前提下，事业部之间肯定会存在竞争。但未来哪条业务线、哪个事业部占比更多，仍有悬念。

到明后年，白领业务线可能不止一个事业部做，还会引入一个事业部，当然最终谁会胜出我不知道。

这就是行业的现状，不意味着混乱，有些事情大家想得更清楚了。太阳底下没有新鲜事，你能做的事，我也可以做。罗意略微思索，继而表示，行业确实变得更加不同。新进来的有些已经武装到牙齿，老的玩家如果不改变会被干掉。

行业不再是简单的、有数的几个人，那么多玩家，大家就是取长补短。

在多元立体的市场中，找出自己的优势和劣势，做好品质，做强竞争力，逐步向上，正是乐乎的发展路径。

罗意提到，乐乎适当适时地调整自身的战略，乐乎有资产管理的事业部，摸索着跟大的资管机构对话，去服务他们。当然，这是一个要慢慢来的事情。

资管更多是带来新的视野，资管理念是端到端闭环，不再是纯运营的逻辑。

从资产遴选开始，匹配什么样的资金，做什么产品组合，主打什么市场，要问这些问题。原来在包租时代，我们很少问究竟卖给谁。

拥抱大时代

不动产大资管时代正加速而至。据了解，乐乎以运营能力为依托，渐进发展F+FPC+O的全链条服务能力，并在此基础上形成募投建管退完整的资管能力，提出运营+资管双轮驱动的发展战略。

品牌引领，投资拉动，运营为纲。罗意给出了总结。

在这个赛道里发展的人，更该考虑未来二三十年究竟该做什么。今天的运营不等于昨天的运营，所以我们要对自己变革，要对自己革命。

此次对话中，罗意还提到，乐乎上海办公室刚完成装修，北京办公室也将做相关调整。而这些形象工程，在过去是不被那么特别强调的。

这样的转变，既是乐乎对自身的变革，也是对品质的进一步追求，涉及到更多方面。

以乐乎青年社区为例，随着市场变化做出了相应调整。过去，乐乎全部房源均来自乐乎青年社区，去年该业务线在全部房源中的占比降至约86%，今年进一步下降为82%。

现在乐乎青年社区没作为发展重心，速度明显降下来了。罗意表示，最重要的是把品牌做起来，让乐乎在资管机构心目中成为一个好的合作商。

我们拥抱的是中国大资管时代。募投建管退，在罗意看来，未来乐乎将要走向募和退，但当前阶段则更专注于投建管这三个中间环节。

他表示:这么多年积累下来的运营能力，也在回答一些问题:运营商的运营能力是不是无限的？

罗意进一步解释称，从资产的获取到策略研判，到代建、运营，一个项目做得更深、更全了。相对应的，单个项目的周期也拉长，更需精雕细琢，量也在减少。

行业本身没问题，为什么乐乎现在要慢下来做质量？是对行业长期看好，要把基本功打扎实hellip;hellip;这个行业变的得更加丰富和多元，租赁大时代一定会到来。

事实上，乐乎的运营思路也发生了很大的变化。除了业务线分化，近年正有意识地进行城市收缩，进一步聚焦至北京、上海、杭州等核心城市。

据悉，乐乎在今年成立了研究团队，不仅研究城市，更研究具体的区位板块。通过开展相关工作，也细化对市场的了解。基于此，乐乎多年积累的行业运营优势能够有机会向外递延，接收行业咨询业务。

短期两三年之内肯定是核心城市的核心资产方向，这是我们的战略。因为乐乎现在要的不仅是知名度，还要美誉度，想把自己的合作伙伴变得更优质。

谈及企业的未来，罗意更显坚定:肯定是做服务商，即资产管理和运营管理的服务商，年复一年、日复一日地做，根据市场的需求做好每一次交付。

以下为观点新媒体对乐乎公寓集团创始人amp;CEO罗意先生的采访实录:

观点新媒体:今年以来租赁市场出租率、收益情况是不是已经有很明显的恢复？

罗意:租赁市场肯定比疫情管控期间要好，但是没有想象中那么好。

以北京为例，成熟期项目往年这个时候肯定在97%、98%，现在才95%左右；五一之后的市场，比3月中旬到4月底要好一些。

今年分成三个阶段，一是春节之后契合了疫情放开恢复正常秩序，复苏情况还可以，但也比不上往年春节后的旺季。

外界感觉市场起来了，但是最后数据显示有人来也有人走，相当于是一次盘整，因为在去年租客没动。

3月中旬到4月底是非常温吞的，4月初时候参加活动，好几个同行都忧心忡忡。5月份之后好了不少，很明显库存问题基本解决了，但是租价肯定没有恢复。

观点新媒体:行业现在处在什么样的时期？

罗意:我还是坚持观点，为什么乐乎现在要慢下来讲求质量？因为对行业长期看好，要把基本功做扎实。尽管外部经济看不太清楚，但是租赁行业本身的逻辑没有发生大的变化。

我们期盼的租赁状态正在逐步出现，包括有很多新的重资产玩家进来，事实上，这个行业已变得更加丰富和多元。

相信租赁大时代一定会到来，前年更多是保租房，现在租赁住房再次被大家关注，可见保租房和市场化租赁住房在动态平衡地出现。

保租房我们当然要关注，但是现在更多考虑的是核心地段的资产，这是不动产的铁律。核心地段资产的稀缺性，能够长期保值。

我觉得现在是行业导入期，在一个好的状态下，会更多关注北京、上海、杭州这种城市。

观点新媒体:之后如果再有其他项目，是不是也会关注这些城市？

罗意:现在说不清楚，但是短期两三年之内肯定是核心城市的核心资产，这是我们的战略。

因为乐乎现在追求的不仅是知名度，还有美誉度，我们想把自己的合作伙伴变得更优质。

当然，广深市场不是不好，是我们自己没看清楚，没花那么多功夫在这些市场，肯定有人会有正确的打开方式。

乐乎现在的战略是北上杭，成都也看，但不是关注的最核心城市。

观点新媒体:过去这些年，我们自己的产品、项目是不是也有周期性的调整或者变化？

罗意:乐乎最开始是大型创业公司，获得了三轮融资，在那个阶段，我们的禀赋是对市场的理解和灵活性，所以做了大量纯轻资产。

资金资产不是我们的优势，比起地产系，包括拿到巨额融资的同行，对市场的理解、灵活性，才是那个阶段乐乎的优势。

所以当时快速进入了11-12个城市，包括广州、深圳、成都、武汉，把量做到了偏头部的位置。

再往下发展，我们发现行业在分化，不止是白领公寓，不止是刚需性产品，还出现了一些改善型产品，甚至有旅游和住宿结合的产品，还出现了资管型产品，包括收并购的资产。

我们适当、适时地调整战略，成立了资产管理事业部，迄今做成了三笔交易。没有对外披露，因为要么在交割过程中，要么在生产过程中。

此外，我们在尝试跟大的资管机构对话，服务他们，跟一些LP交互，当然这是需要慢慢来的事情。

所以，我们的确根据市场的变化在做一些调整，比如以前乐乎青年社区占据所有房源100%，现在可能占82%-83%，去年86%-87%，逐渐在调整平衡。

现在乐乎青年社区发展速度放慢了，纯托管的业务做得越来越少，主要是品牌引领，投资拉动，运营为纲。这么多年积累下来的运营能力，也需要回答一些问题，运营商的运营能力是不是无限的？

运营思路发生了很大变化，包括外界感觉乐乎声音小了一些；以前纯做业务，需要吆喝，现在投资拉动的情况下，实际上关注优质合作方就可以。

原来的思路和现在的思路肯定有很大区别，包括城市收缩、业务线分化、事业部形成，包括核心地段拿资产。拿到项目之后，从策略研判到代建、运营，做得更深、更全了。

观点新媒体:您觉得专注做租赁的企业和房企下面开辟出来的租赁业务有什么优劣势？

罗意:这个很难说，有的房企做得非常好，他们的产品力非常好，而且经过一些年的积累运营也不差。对我们来说，有一些优势，也有劣势，但是劣势并非不可弥补。

我们希望这个行业里面有更多优秀的机构，做企业的人往往看到自己身上的不足，很焦虑。

观点新媒体:乐乎现在有什么需要弥补的地方吗？

罗意:我们要弥补的东西太多了，比如产品力，要通过三年、五年、十年下功夫和经验积累。包括资产管理，我们刚刚涉足这个领域，尽管合伙人很资深，但在过程中要磨合的内容还是很多。

而且我们现在的资管确实就是在管理资产，主要是投建管，但是有很多项目还没有闭环，没有论证。

募和退还在外面，要解决的东西就太多了，包括品牌美誉度等。现在觉得只要做资管，形象都要上去，很多东西都得重视。

观点新媒体:也会更关注质量方面？

罗意:对，因为质量关系到方方面面，包括形象、传递给投资人的安全感、店容店貌、服务品质，包括财务可靠度、承诺的闭环能力等。

乐乎管理层通过一年半达成了这个共识，因为一个组织七八年发展下来是有惯性的。

我们为什么要那么辛苦做一个不在能力范围内的事情？就是要通过项目，通过引入新的人才，通过参观学习，去掌握新的能力。

观点新媒体:改变也会面临一些痛苦。

罗意:一定的。未知的事情是难的，在既有路径当中是容易的，改变一定痛苦、焦虑。

观点新媒体:这样的过程也是企业越做越好的过程？

罗意:也许是。有时候难的事情不一定正确，应该是正确而难的事情。大家觉得难就是正确，可能是一种误解，有些事情难是挺难的，正不正确也不知道。

肯定有做对也有做错的，甚至不知道哪些做对了，哪些做错了。创业公司是没有伞的孩子，要努力奔跑。

观点新媒体:现在投资方、股东提出IPO要求了吗？

罗意:还好，大家经过这么多年，觉得能活下来都非常好了，还有增长就更好。另一方面，现在资本市场也不好，上去意义不大。

第三，大家慢慢明白了这个行业是个慢行业，就是团队和股东都要有耐心。股东也比较支持、理解，现在能活下来的都是慢的，快的很多都废了。

好好做企业，把品质做好，把竞争力做强，逐步往上走。

观点新媒体:乐乎未来大概的样子是什么？

罗意:我们的使命和价值观很清晰，肯定是做服务商，做资产管理和运营管理的服务商。我们商业模式要调整的地方不多，应该会持续这么做下去，年复一年、日复一日地，根据市场的需求做好每一次交付。

我们这类企业人应该是这个样子，扎扎实实做企业。困难肯定是有的，迷茫肯定是有的，焦虑肯定是有的，自己和团队都要克服这些东西。

而且我们的团队特别稳定。